江瀚:房地产金融将从快金融向慢金融演变

来源:互联网时间:2017-12-16 06:15

  中共中央政治局召开的会议提出,防范化解重大风险要使宏观杠杆率得到有效控制,既是对金融业的整体要求,又是对房地产金融产业的具体指示。根据清华大学中国经济研究中心的统计,中国家庭财富的63%表现为房地产,在某种程度上家庭财富过高的房地产化已经造成了潜在的金融风险。防范化解重大风险使宏观杠杆率得到有效控制,体现在3个重点领域:

  一是房产金融杠杆。在中国,大多数人最熟悉的房产金融是住房金融,个人贷款购房是最常见的住房金融形式。除此之外,现在越来越多的企业采用不动产抵押、不动产债券的方式进行融资,这在一定程度上加大了房地产金融的杠杆率。其中,最危险的是消费贷等非房地产资金流入楼市的问题,随着金融产品的不断演化和放开,越来越多的短期消费信贷产品通过变造名目的形式进入房地产,从而引发了潜在的房地产风险。

  二是地产金融杠杆。地产金融往往集中于房地产开发的上游阶段,比如说土地的获得、改良以及经营开发阶段等。这些金融的应用主体往往是地产金融企业,在土地价格日益高涨的情况下,地产开发的各个环节都加大了金融杠杆的力度,比较常见的有土地出让融资、土地开发融资等。由于房地产的货币化程度和贷款利率较高,这些企业的杠杆风险在某种程度上高于房产金融杠杆。随着地产融资的逐渐收紧,风险也在增加。

  三是房产银行杠杆。大量的商品房贷款,让银行变成了房产的实际持有者。这就导致了很多依托于房屋抵押所形成的新型金融形式,甚至出现了房地产二次抵押现象,这些潜在杠杆同样值得关注。

  化解风险需要构建房地产金融的长效机制。在经过福利分房的1.0时代、购买商品房的2.0时代后,在某种意义上,我国已经进入了房地产3.0时代。租购并举就是这个时代到来的标志,与之相对应的房地产金融将会从快金融向慢金融方向转变。

  原先,无论是房地产企业开发还是个人购房,对于银行来说都是快金融,虽然有着较长的还款期,但是从本质上来说是在赚快钱,实现业务迅速扩张。而随着租购并举时代的到来,各个城市轻租重售的发展模式正在向租购并举方向转移。所以越来越多的房地产金融参与者需要意识到,利用房地产金融赚快钱的时代已过去,如何利用金融真正实现服务房地产市场的长效发展变得非常重要。

  从过去的房改经验和美国次贷危机来看,房地产金融市场面临两个难题。

  一是防止房地产金融的变造趋势。非房地产资金或者外源性资金进入房地产变成房地产资金,从而造成房地产的隐性风险,这一点在消费变造交易中已初现端倪,需要注意。