协纵策略管理集团创始人黄立冲:公寓市场最大痛点:支付能力难支撑高投资所需回报

来源:互联网时间:2017-12-16 04:14

  在政策引导和低端市场刚需共同作用下,以长租公寓为代表的租房市场投资热度攀升。目前,国内长租公寓正进入资本加速发展阶段,各路资本积极涌入,形成公寓与商品房租赁的竞争。

  在中国,公寓的运营必然和物业增值结合在一起。如果仅靠租金收入就如同商业模式缺了一条腿,但是公寓增值最大风险靠贷款持有物业后,租金收入不足以支付利息,出售交税后所剩有限。另外一条腿就是金融,资本运作获取债务杠杆提高回报,但这条路在重资产情况下很难实施,因为杠杆后现金流是负的。中国公寓租赁领域的租金回报率(租金与物业价值比)在3%~4%,高端物业的回报率在2%~3%,任何财务杠杆将导致公寓运营亏损。

  那么在中国到底应该怎么经营公寓?我认为需要注意以下几个方面:

  第一、公寓经营要获利、要轻资产、要降低成本,需要通过提供高性价比吸引客户,降低广告成本和营销成本,把节省的成本通过薄利多销,提高本产品在市场中的吸引力和竞争力。

  第二、深入分析和了解市场的痛点及需求,明确什么对目标客户群来说最为重要。我认为最大的痛点还是客户支付能力的问题,市场上的刚需大部分是较低价格的,要解决他们的痛点,又能够赚钱,就需要限制投入、减少折旧、降低价格和成本,在低成本前提下做出最大的性价比。这方面的典型代表就是至今屹立于零售界的沃尔玛集团,应该学习他们的经营模式。

  第三、关键还是在所花成本背后可接受的服务,包括维修的反应速度、服务人员的态度、装修的质量等因素。

  对于蜂拥而至的入行者,还必须了解这个行业的大忌:一是错误评估自身团队资源和能力,盲目出击;二是不顾客户的支付意愿和能力推出客户不愿意承担成本的服务;三是以一个难以持续的成本结构获取美誉度和客户。

  此外,进入公寓市场还必须注意,在北上广深及部分二线城市,仍有大量二手房在空置坐等升值,随着相关住房制度的落地,大量二手房将抛向市场,这必将对中、高端公寓市场产生一定冲击,须提前防范相关风险。

  作者系协纵策略管理集团联合创始人