同策咨询张宏伟:长租公寓:短期拼规模 长期靠盈利

来源:互联网时间:2017-12-16 03:14

  从业务方向来说,除传统住宅开发外,目前房企涉及的新业务方向有20多种,而从市场热度和政策信号来看,长租公寓是重要的转型领域;从运营模式来看,长租公寓的形式,避免了部分成本投入。另外,长租公寓还能满足原“类住宅”人群的居住需求。

  传统二房东模式的利润率很薄。随着发展规模越来越大,如果成本控制能力、经营能力较弱,会增加整体的运营风险。虽然长租公寓频频获得资本支持,风口过了后仍然需要靠运营获得利润,长租公寓有规模、品牌和服务,可以进行标准化复制,产生长期稳定的现金流。如果以运营为主的轻资产和以自持为主的重资产能很好地结合,则能够做到规模和利润的平衡。

  从目前经营长租公寓的三类企业来看,相比酒店和互联网创业企业,房地产企业具备诸多优势。做长租公寓对开发商而言基本没有太多门槛:第一,主流房企本身在一二线城市开发有项目,手上有房源可以直接出租或卖掉再统一管理;第二,大房企基本布局在核心城市,这些区域近两年的房价越来越高,导致买不起房而想长期租房的需求人群逐渐攀升。

  对开发商来讲,长租公寓意味着资本的另外一条出路,当拿地开发模式增速不再那么高的时候,通过租赁管理,一方面获得经营租金和服务收益,另一方面资产本身的价值也获得增长。

  房企投入长租公寓可能面临以下几个问题:一是对这块业务相对陌生;二是投入之后,能否盈利仍是未知;三是卖出去是不是统一经营和管理还是很大的问题,如果整体持有、开发商统一管理相对风险较小,假如通过散售而未签订统一的管理协议,后续还可能出现更大的问题。

  不同背景的企业盈利模式也大不相同。目前,长租公寓收入来源还是以租金为主,其正面临着“微利或无盈利”的尴尬境地。从租金收益率来看,如果仅靠租金,长租公寓很难建立起长效的盈利模式。

  未来通过服务延伸产品价值、通过增值服务创造溢价空间,或将成为下一步的盈利扭亏点。

  在资本追逐下的长租公寓行业,短期靠拼规模,长期还是拼盈利,能否在预期时间内扭亏为盈最为关键。未来拿房成本越来越高将进一步压缩盈利空间,企业的运营能力也将面临更大的考验。

  作者系同策咨询研究部总监