深圳为何恢复行政划拨供地

时间:2017-09-13 13:41来源:互联网 已有 人阅读

深圳为何恢复行政划拨供地

 
 

  深圳(楼盘)稍早时候发布的《关于完善土地供应管理的若干意见(征求意见稿)》,因恢复了1988年取消的“土地划拨制度”而备受关注。划拨与出让是我国现行的用地供应“双轨制”,前者针对行政办公、教育医疗、市政交通等公益性或非盈利性用地需求。后者针对非公益性、盈利性用地需求。前者是行政无偿配置,产权归政府,不可抵押或转让,公益或非盈利性用途终结,政府可无偿收回;后者产权归用地主体,可抵押或转让,政府不可无偿收回。1978年前,划拨是唯一的供地模式。当年,从深圳、厦门(楼盘)开始,出让代替划拨,成为供地(特别是经营性供地)的主要模式。

  可以说,出让代替划拨,无论对提高土地利用效率,减少圈地占地,还是赋予土地融资功能,或形成和完善要素市场,显化土地资产属性,抑或为推进城市化和经济增长提供空间支撑,都具有制度革新的重大意义。那么,在继续深化要素市场化改革的大背景下,一向具有改革突破精神的深圳,缘何恢复划拨供地模式?这要从深圳用地模式说起了。

  改革之初,国家赋予深圳特区立法权,探索市场在提高要素配置效率中的作用,自主决定供地模式。由此,深圳率先建立土地出让制度。起初,深圳供地以协议出让为主,2004年8月31日后,“一对一”的协议出让退出,深圳经营性用地全部启动“招拍挂”。

  尽管公益性或非盈利用地,可在限定范围内继续采取划拨模式,但考虑到自身土地资源稀缺,为探索多元化土地供应模式,特别是探索政府向市场“买服务”的公共财政模式,探索PPP、非盈利性项目自主融资,激发用地主体挖掘土地价值,对公益性或非盈利性用地,深圳采取“协议免地价”出让的创新模式。在这种模式下,不仅公益性或非盈利用地需求得到满足,而且土地价值显化,土地融资功能得到体现,提高了公共服务供给效率。

  深圳特区建立近40年,常住人口翻了20多倍,人均GDP翻了150倍,高效的供地迎合了人口剧增后带来的公共服务“落地”和融资需求,也以完善的道路交通、市政管网、科教文卫等支撑企业引入与产业布局。但是,年均约30平方公里的供地,让面积只有1990平方公里的深圳,最先逼近50%的开发强度警戒线,被迫开启存量盘活。

  近年来,深圳产业快速转型,互联网、智能科技、创意文化等新型业态源源不断吸引人才、年均常住和户籍人口增幅在40万至60万之间。而深圳吸引人才、留住产业正面临高成本、高房价的巨大挑战。基于低成本、低房价优势,杭州(楼盘)、成都等“新一线”、二线城市正在大规模招揽人才和企业。新兴产业面临的竞争是全球竞争,当前互联网、智能科技创新进入“瓶颈期”,成本是竞争的主导因素,深圳科技企业外迁是必然趋势。