上海楼市成交深度调整 房企土储决定排位

时间:2017-09-11 23:25来源:互联网 已有 人阅读

  上海一手房市场交易降温,从远郊开始。

  8月26日,位于上海嘉定安亭新镇的万科旗下住宅项目“安勇嘉苑”开盘销售。这是新政出台后,第一家采用公证摇号排序购房的楼盘。2016年6月该盘已经开售过一次,此次开盘数量共计467套,意向认购客户525户家庭。9月8日,21世纪经济报道记者从网上房地产查询获悉,已售出约360套。

  相对于此前上海逢开盘必清盘的一手楼销情,此次位于上海郊环的项目开盘并没有出现清盘,一手楼市开始降温的信号初现端倪。

  自去年10月份出台“沪六条”至今近1年,上海楼市调控效果开始真正显现。

  同策咨询认为,随着交易量持续走低与预售许可证加快审批,今年三季度上海商品住宅市场去化周期有可能回升至12个月甚至15个月以上,届时,从指标意义上,上海已经存在去库存压力,楼市调整的预期和下行趋势会进一步强化。

  同策咨询研究总监张宏伟指出,从市场量价发展节奏来看,由于各级政府调控从严执行、供应端预售许可证的从严审批、部分投资客退场、开发企业推盘周期集中在5-6月甚至下半年等因素,注定上海商品住宅市场上半年的成交表现是“量跌”的,此时,房企资金面仍然没有压力,实质性大范围降价难以出现,因此,上半年整体表现为“量跌价稳”;进入下半年,由于上半年“量跌”有了销售业绩的损失,下半年开发商或会“保量”,因此,在“保量”及冲刺年度销售指标、资金兑付压力等驱动下,下半年市场表现特征为“以价换量”冲业绩。

  而在土地市场与楼市成交相互影响的行情下,这对在上海市场重点布局的房企排位格局也将产生重大影响。

  下半年深度调整

  同策咨询数据显示,从商品住宅存量面积来看,截至2017年8月末,上海市商品住宅市场累计成交面积461万平方米,同比下降55%,成交均价47274元/平方米,因中高端占比增加房价同比上涨29%。换言之,上海高端住宅市场市占率开始提升。

  截至9月1日,上海商品住宅存量面积虽仅有559万平方米,但市场去化速度由去年1-8月的月均127万平方米左右,降到今年同期的月均58万平方米。

  从单周交易量来看,5月至今已降至14万平方米/周,甚至个别周降至8万平方米左右,这甚至低于2014年年中上海楼市深度调整期的交易量。

  上海商品住宅的市场去化周期也由去年9月份之前的5个月左右回升到目前的9.4个月左右(按照今年6-8月月均去化速度)。

  总体来说,平稳发展是未来上海商品住宅市场的基调,各级政府依旧从严执行调控政策。同策咨询研究总监张宏伟分析,在资本市场环境大幅收紧,销售渠道回笼资金遭遇政策瓶颈的下半年,市场透露出的房企资金兑付压力越来越大,下半年势必成为楼市深度调整阶段。

  从信贷政策来看,受制于目前的个人按揭政策从严与按揭贷款利率提升的影响,购房需求短期内会下降。

  “沪六条”之后,上海二手房市场买卖双方进入新一轮博弈。2017年上半年,上海全市二手房共计成交8.2万套,较去年同期大跌57.7%。